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행정안전부는 최근 언론에 보도되어 논란이 일고 있는「지방 미분양 주택 취득시 취·등록세 50% 감면」에 대해 다음과 같이 세부자료를 통해 설명드립니다.
지방 미분양주택 취·등록세 경감(요약)
# 감면요건
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구 분 |
주요 내용 |
비 고 |
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① 대상주택 |
○ ‘08. 6.11.현재 지방 미분양 주택 |
※ 규모,분양일 등 무관 |
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② 대상지역 |
○ 비수도권(서울, 인천, 경기지역 제외)
※ 단, 계약체결일 현재 주택투기지역은 제외 |
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③ 취득자 |
○ 제한 없음(1가구 다주택자, 수도권내 소유자도 감면) |
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④ 시행시기 |
○ 시도(서울, 인천, 경기 제외) 감면조례 개정일부터 |
※ 시도별로 개정일정에 차이가 있음 |
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⑤ 적용시한 |
○ ‘09. 6.30까지 취득, 등기하는 경우에 한함 |
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⑥ 감면신청 |
○ 취득세 등 신고납부시 지자체에서 발급하는 “미분양확인서 ”를 첨부하여 감면신청 |
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⑦ 신청 구비서류 |
○ 분양계약서, 미분양확인서, 잔금지급영수증 등 |
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# 감면혜택
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구 분 |
감면 비율 |
비 고 |
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취득세 |
1% → 0.5%(50%) |
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등록세 |
1% → 0.5%(50%) |
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농어촌특별세 |
비과세 |
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지방교육세 |
20%→10%(50%) |
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문 답 자 료
1. 감면대상이 되는 미분양주택의 범위
‘08. 6. 11 현재 분양계약체결이 되지 아니한 미분양주택을 지방자치단체 감면조례 개정이후 ’09.6.30까지 취득·등기하는 경우에 취득세·등록세 50% 감면대상임
이 경우 취득시점은 분양자가 분양회사에 잔금을 지급하는 날이 되며, 잔금지급일 이전에 등기하는 경우 등기일(등기접수일)이 됨
<사례>
1. ‘08. 6.11일 이후 미분양 주택을 분양계약하였더라도 시도 감면조례 개정일 이전에 취득(잔금을 지급하였거나 등기를 한 경우)한 경우에는 감면혜택이 없음
2. ‘08. 6.11일 현재 미분양 주택을 분양계약하였더라도 미분양 아파트가 ‘09. 6.30이후에 준공된다면 ’09.6.30현재에는 취득 자체가 이루어지지 않으므로 감면혜택이 없음
2. 『‘08.6.11일 현재』 미분양주택의 의미
‘08.6.11 현재 미분양주택이란, 사업승인을 받아 20세대 이상으로 건설·공급하는 주택으로서 관계법령에 따라 입주자를 모집하였으나 ‘08.6.11(대책발표일) 현재 분양되지 아니한 주택을 말함
<사례>
동일 단지내에 있다고 하더라도 ‘08.6.11일 전에 분양계약이 이루어 진 주택은 감면혜택이 없고, ’08.6.11일부터 분양계약을 하여 감면조례 개정일 이후에 취득하는 경우에만 감면대상임
3. 지방 미분양주택 감면 적용대상지역
지방 미분양주택 취득시 감면 적용대상지역은 수도권을 제외한 비수도권에 한정하여 감면 적용됨
※ 수도권 범위 : 서울, 경기, 인천 전지역
비수도권지역에 소재한 미분양주택을 취득하는 경우에 감면대상이므로 취득자가 수도권내에 거주하더라도 감면대상임
다만, 미분양주택 소재지가 주택투기지역으로 지정 될 경우에는 지정일 이후 계약하는 주택에 대해서는 감면대상에서 제외됨(‘08.6.11현재, 비수도권내 주택투기지역은 없음)
4. 미분양주택의 규모에 관계없이 감면되는지
지방미분양주택의 중대형, 소형 등 규모에 관계없이 취득세·등록세가 50% 감면대상이 됨
다만, 전용면적 40㎡이하 소형주택의 경우에는 취득세·등록세는 전액 감면대상이 되나, 이 경우에는 1가구 1주택인 경우에 한정함
5. 1가구 1주택인 경우에만 감면받을 수 있는지
이번 지방 미분양대책은 지방 미분양주택 해소를 통한 지역경제 활성화를 도모하기 위한 취지이므로 1가구 1주택 소유자뿐만 아니라 1가구 다주택 소유자라도 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세·등록세 감면혜택을 받게 됨
6. 주택투기지역 소재 미분양주택에 대하여도 감면되는지
비수도권지역이라도 소득세법령에 의거 주택투기지역으로 지정되는 경우에는 감면적용대상에서 제외되는 것임
이 경우 ‘08.6.11 현재 미분양주택을 분양계약한 후, 중도금 지급 중에 주택투기지역으로 지정되면 취득세·등록세 감면혜택을 받게 되나, 주택투기지역으로 지정된 이후에 지방 미분양주택을 분양계약하여 취득하는 경우에는 취득세·등록세 감면대상에서 제외됨
7.미분양주택 취득시 취득세·등록세 감면을 받으려면
‘08.6.11 현재 미분양주택을 ’08.6.11 이후 분양계약을 체결하고, 시도 감면조례 개정 시행일 이후부터 ‘09. 6.30까지 취득(잔금지급일)하는 경우에 감면받음
이 경우 미분양주택 소재지 관할 시장·군수·구청장이 발행하는 미분양확인서를 발급받아 제출하여야 하므로 취득하려는 미분양 주택이 취득세·등록세 감면대상인 미분양 주택에 해당되는지 주택건설사업자 및 시군구청에 반드시 확인이 필요함
8.미분양주택을 언제부터 취득해야 감면받는지
지방 미분양주택에 대한 감면근거는 지방자치단체 감면조례에 의거 감면혜택을 받기 때문에 지방자치단체 감면조례 개정 시행일 이후 ‘09.6.30까지(적용시한) 취득(잔금지급일)하는 경우 취득세·등록세 감면을 받게 됨
※ 감면조례는 지자체별로 시행시기가 상이하나 지방의회 일정상 6～7월중에 감면조례가 개정, 시행될 예정이므로, 구체적인 개정일정과 감면대상에 해당되는 지는 시도 지방세 담당부서에 확인 필요
9.감면조례 개정이전에 분양계약을 체결한 경우 미분양주택 취득으로 감면을 받으려면
지방 미분양주택을 취득하여 감면받으려면 취득일(잔금지급일) 현재 감면조례가 시행되고 있어야 감면을 받을 수 있으므로 비록 ‘08.6.11.이후 시·도 감면조례 개정 이전에 분양계약을 체결한 경우라고 하더라도, 감면조례 개정일 이후에 잔금을 지급하면 감면혜택을 받을 수가 있음
※ ‘08.6.11일 이후 분양계약을 체결하고, 감면조례 개정일 부터 ’09.6.30까지 잔금을 지급하게 되면 감면대상임
10. 미분양확인서를 발급받으려면
미분양확인서 발급절차는
① 사업주체가 단지별(사업승인단위)로 지자체에 확인서 발급을 신청하고
② 시장·군수·구청장이 심사 후 확인서 발급하게 됨
분양회사는 미분양주택 분양계약시 확인서 사본을 교부하게 되며, 분양계약자는 과세신고(감면신청) 및 대출거래시에 사용하면 됨
11.지방미분양주택의 감면세액
지방 미분양주택을 취득하는 경우에는 취득세·등록세가 현재 2%→1%로 적용되어 취득세·등록세 납부세액의 50%를 감면받게 되고, 취득세 감면세액에 과세되는 농어촌특별세도 비과세 적용받게 됨
(예) 전용면적 85㎡초과 지방미분양 공동주택을 2억원에 분양 취득하는 경우
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구 분 |
당 초 (A) |
감면적용시 (B) |
(A - B) |
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취 득 세 |
200만원 |
100만원 |
100만원 |
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등 록 세 |
200 |
100 |
100 |
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농어촌특별세 |
100 |
10(과세분)
※감면분은 비관세 |
90 |
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지방교육세 |
40 |
20 |
20 |
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계 |
540 |
230 |
310 |
※ 농어촌특별세는 취득세 감면세액의 20%를 과세하며 전용면적85㎡이하 주택은 비과세 되나, 85㎡초과 공동주택을 감면받는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 함.
그러나 이번 미분양대책으로 취득하는 미분양주택의 경우 시도 감면조례로 감면하기 때문에 감면세액에 대해서는 비과세 되는것임.(과세분에 대해서만 10% 과세)
12.미분양주택 취득·등기시 감면 적용시한은
지방 미분양주택을 ‘09.6.30까지 취득·등기할 경우에 취득세·등록세를 감면받게 되므로 취득세는 ‘09. 6.30까지 잔금을 지급하면 감면대상에 해당되고 등록세는 ‘09. 6.30까지 법원(등기소)에 등기접수를 하는 경우에 감면대상이 되는 것임
※ 잔금지급일 이전에 등기를 먼저 하는 경우는 등기접수일 기준으로 감면대상 판단함
따라서 ‘09. 6.30까지 잔금을 지급하고 ’09. 6.30 이후에 등기를 하는 경우에는 취득세는 감면되나, 등록세는 감면대상에서 제외되는 것임
<사례>
1. ‘09. 6.30까지 취득하는 미분양 주택에 대하여 취·등록세를 감면하는 것이므로, ’09. 6.30일 까지 준공된 아파트에 대해서만 취·등록세가 감면되고, ‘09. 6.30일 이후에 준공되는 주택은 감면되지 않음.
2. 다만 준공검사필 이전이라도 ’09. 6. 30일까지 임시사용승인을 받고 잔금을 납부한 경우라면 등록세는 감면대상이 아니나, 취득세는 감면대상에 포함됨
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