[스크랩] <79> 주택 취득시의 세금

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[스크랩] <79> 주택 취득시의 세금

아파트모델하우스 2010. 2. 27. 20:05

지방세법이 개정되어 2006.9.1 이후 취득.등기하는 주택에 대하여 취득세.등록세의 부담이 완화되었다. 당초 세율 인하인 것처럼 발표되었으나 감면폭을 확대하는 방법으로 주택 취득에 따른 세부담을 완화하게 되었다.

신축 분양아파트 취득의 경우는 인하폭이 상대적으로 크나 개인간 유상거래의 경우 취득세 0.5%p 인하에 그치고, 국민주택규모를 초과하는 주택의 경우 전체적인 세부담은 줄게되나 농어촌특별세는 취득세.등록세의 감면이 크짐에 따라 다소 늘어나게 되었다.

또한 이중감면적용배제의 원칙에 따라 지방자치단체의 감면조례에 의한 무주택자의 소형 신축 공동주택 취득에 따른 취득세.등록세의 감면은 종전대로 적용되어 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하의 주택의 감면폭은 일반주택의 취득과 동일하게 된 셈이다.

이하 주택취득 관련 세금을 간단히 살펴본다.

1. 부동산 취득 관련 세금

부동산 취득과 관련되는 세금에는 취득세·등록세 및 본세에 부가되는 세금인 농어촌특별세·지방교육세가 있다. 농어촌특별세는 국세이고 취득세·등록세 및 지방교육세는 특별시·광역시·도세인 지방세이다. 지방세는 지방자치단체에 따라 탄력세율 적용여부 및 감면이 있는 경우 그 감면요건이 다를 수 있으므로 당해 부동산 소재 시·도세 감면조례의 규정을 확인해야 한다.

2. 세율

1) 취득세 : 2.0%

2) 등록세(유상거래) : 농지 1.0%, 기타 부동산 2.0%

3) 농어촌특별세 : 취득세액의 10%, 조세특례제한법·지방세법에 의한 취득세 또는 등록세

의 감면세액의 20%.

4) 지방교육세 : 등록세액의 20%

3. 지방세 신고 및 납부

1) 신고․납부

취득세 및 농어촌특별세는 취득일부터 30일 이내에 신고하고 납부하여야 하며, 등록세 및

지방교육세는 등기신청서를 등기소에 접수하는 날까지 신고하고 납부하여야 한다.

2) 가산세 및 가산금

가) 가산세

취득세 및 등록세 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

① 신고불성실가산세

취득세 및 등록세를 신고기한 이내에 신고하지 아니하였거나 신고세액이 산출세액에 미달한 때에는 당해 산출세액 또는 미달세액의 20%에 상당하는 금액

② 납부불성실가산세

취득세 및 등록세를 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 가산율(1일 10,000분의 3)과 납부지연일자를 곱하여 산출한 금액

나) 가산금

① 地方稅를 納期限까지 完納하지 아니한 때에는 納期限을 경과한 날로부터 滯納된 地方稅에 대하여 100분의 3에 상당하는 加算金을 徵收한다. 다만, 國家와 地方自治團體(地方自治團體組合을 포함한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 滯納된 地方稅를 납부하지 아니한 때에는 納期限이 경과한 날로부터 매 1月이 경과할 때마다 滯納된 地方稅의 1千分의 12에 상당하는 加算金(이하 이 條에서 '重加算金'이라 한다)을 ①項의 加算金에 加算하여 徵收한다. 이 경우 重加算金을 加算하여 徵收하는 기간은 60月을 초과하지 못한다.

4. 취득시기

1) 개인간의 유상승계취득의 취득시기는 계약상의 잔금지급일(｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣ 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득은 사실상의 잔금지급일)이 되나,

2) 법인장부(원장, 보조장, 출납전표, 결산서 등)에 의하여 취득가액이 입증되는 경우에는

사실상의 잔금지급일을 취득일로 본다. 따라서 일반분양 신축아파트의 취득시기는 잔금납부일이 된다.

5. 주택 취득에 따른 세금

1) 취득세.등록세의 감면

가) 감면대상

유상거래를 원인으로 취득․등기하는 주택(주택의 부속토지를 포함)

- 법인․개인간의 거래 및 신축․기존주택을 불문하고 모든 유상거래에 동일하게 적용

※ 주택거래에 대한 취득세․등록세 감면확대 개정․시행 (지방세법 개정․시행 2006.9.1)

종전에는 개인간에 유상거래를 원인으로 취득․등기하는 주택에 한하여 취득세 25/100, 등록세 50/100를 경감하였으나 법인․개인 불문하고 모든 주택의 유상거래에 대하여 취득세․등록세를 각 50/100씩 경감하도록 함.

나) 감면율

① 취득세 : 지방세법 제112조제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의

50/100을 경감 → 1%(2%×50/100)

② 등록세 : 지방세법 제131조제1항제3호(2)목의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 50/100을 경감 → 1%(2%×50/100)

2) 고급주택에 대한 취득세 중과세율 적용

① 전용면적 245㎡(74.11평), 복층형의 경우는 274㎡(82.88평, 1개 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것을 제외)를 초과하는 공동주택은 고급주택으로 분류되어 취득세가 10%

(표준세율의 5배)로 중과된다.

② 지방세법에 의한 감면규정을 적용함에 있어 고급주택 등 사치성재산은 감면대상에서제외한다. (지방세법 제291조)

3) 농어촌특별세

취득세액의 10%, 조세특례제한법·지방세법에 의한 취득세 또는 등록세 감면세액의 20%

다만, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하인 서민주택 및 농가주택(이에 부수되는 토지 포함)에

대한 취득세액과 서민주택에 대한 취득세 또는 등록세의 감면세액에 대한 농어촌특별세

는 비과세한다.

국민주택규모 초과 주택의 농어촌특별세 세율 : 0.50% = 취득세 과세분(1.0%×0.1) 취

득세 감면분(2.0%×0.5×0.2) 등록세 감면분(2.0%×0.5×0.2)

4) 지방교육세

등록세액의 20%

6. 무주택자가 취득하는 소형 신축 공동주택에 대한 취득세․등록세의 감면

(서울시세감면조례 제13조제2항·제3항)

1) 감면대상 및 요건

가) 감면요건 (다음 4가지의 요건을 모두 충족해야 함)

① 주택이 분양을 목적으로 신축한 공동주택(임대 후 분양 포함)일 것

② 전용면적 60㎡ 이하일 것

③ 최초로 분양받은 자일 것

④ 주택을 분양받아 1가구 1주택이 되는 무주택자일 것

㉠ “분양받아 1가구 1주택이 되는 무주택자”란 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인 제외)으로 구성된 1가구가 분양주택을 취득함으로써 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말한다. 이 경우 세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 본다. 반면에 60세 이상의 직계존속 또는 국가유공자 및 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자 및 호주승계인은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있더라도 동일한 가구에 속한 것으로 보지 아니한다.

㉡ 일시적 2주택자도 당해 신축공동주택을 취득한 날부터 30일 이내에 종전주택을 매각하여 1가구 1주택이 되는 경우에는 감면혜택을 받을 수 있다.

나) 중복감면의 배제(지방세법 제294조. 서울시세감면조례 제31조)

동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면함에 있어 2 이상의 감면규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다.

따라서 무주택자가 취득하는 신축공동주택의 경우 지방세법에 의한 감면과 서울시세감면조례에 의한 감면을 이중으로 적용할 수 없기 때문에 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 주택의 경우 일반 분양취득자와 동일하게 되어 혜택이라 할 수 없게 되었음.

2) 감면율

① 전용면적 40㎡(12.1평) 이하 : 100% 면제

② 전용면적 40㎡(12.1평) 초과 60㎡(18.1평) 이하 : 50% 감면

③ 단 취득일(또는 등기가능일)로부터 2개월 이내 소유권이전등기를 하지 않으면 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.

* 주택임대사업을 목적으로 취득하는 신축 공동주택에 대한 취득세 및 등록세의 감면

은 서울시세감면조례에서 따로 정하고 있다.(서울시세감면조례 제15조)

출처 : www.top114.kr 부동산교환 및매매

글쓴이 : 탑부동산 원글보기

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