[스크랩] 상가임대차보호법 핵심내용 요약

상가나 점포를 계약 하는데 있어, 많은 사람들이 복잡하고 어려운 조문 내용 때문에 중요 포인트를 간과하고 지나칠 때가 많은데, 실상은 그리 어려운 내용이 없다. 이번 칼럼은 상가 임대차보호법의 주요 내용을 요약해 보았다. 아래 내용만 숙지 한다면 계약에서 큰 피해를 볼 우려는 없을 것이다.

1. 임대차기간

상가건물의 임대차기간은 1년-20년의 범위안에서 당사자간의 약정으로 자유롭게 정할 수 있다. 단, 기간을 전하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우는 임대차기간을 1년으로 보며 임차인에 한하여 1 년 미만의 약정이 유효함을 주장할 수 있다.임대인은 1년 미만의 약정의 유효함을 주장할 수 없다는 것이다. 또한 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 가지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

2. 계약갱신요구

임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 법위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 2002년 11월 1일 이후에 체결한 임대차계약에서부터 적용되는데 판례는 그 이전에 계약을 체결하였으나 상가건물임대차보호법의 적용이후 묵시적으로 갱신된 경우라면 최초의 임대차기간을 포함하여 5년의 범위 안에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 한다.

3. 임대인의 계약갱신요구의 거절

이러한 계약갱신요구권은 형성권이며 영업시설비등 투자비용(시설권리금)을 임대인에게 요구할 수 없는 단점을 보완하기 위하여 임차인에게 인정되는 권리이다. 임차인의 계약갱신요구시 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.
① 임차인이 3기(期)의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 허위나 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 쌍방합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부나 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차건물의 건물의 전부나 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 목적건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우
⑧ 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우인데 현실적으로는 ①과 ⑦이 가장 많다.

4. 계약갱신된 임대차의 효력

계약기간이 갱신된 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 그러나 계약갱신시 차임과 보증금은 상가건물임대차보호법에 의하여 연 9%의 범위 내에서 증액할 수 있다. 한편 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우는 그 기간이 만료함과 동시에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 임대인은 1년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 임대인은 임대보증금에서 연체차임과 손해배상을 공제한 잔액을 임차인에게 지급하여야 하고 임차인은 임차건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하여야 하며 양자는 동시이행의 관계에 선다.

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 박창호 원글보기

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