[스크랩] 부동산 양도소득세 절세 전략
I. 4·1일 부동산대책에 따른 양도세 절세 방법
4·1부동산대책의 핵심은 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 1세대 1주택자로부터 매입한 주택이 전용면적이 85㎡이하이거나 실거래가액이 6억원이하인 경우 향후 5년간 양도세를 100% 감면해준다는 것이다. 신규∙미분양주택을 매입한 경우에도 전용면적이 85㎡이하이거나 실거래가액이 6억원이하인 경우 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.
* 양도소득세 감면 조건표 (1세대1주택자로부터 매입하거나 신규∙미분양주택을 매입한 경우)
| 면적＼가격 | 6억원 이하 | 6억원 초과 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 |
양도소득세 감면 100% |
양도소득세 감면 100% |
| 85㎡ 초과 |
양도소득세 감면 100% |
감면 혜택 배제 |
사례 : 무주택자인 김나나씨, 1세대 1주택을 보유하고 있는 김범우씨, 1세대 2주택을 보유하고 있는 박경완씨가
각각 2013년 5월에 1세대 1주택자로부터 5억원에 주택을 매입하고 4년뒤에 7억원에 양도한 경우 양도소득세 감면에 대해서
알아보자.
1. 1세대 1주택자(김나나씨) 양도세
김
나나씨의 경우 2013년 5월에 주택을 매입함으로써 1세대 1주택자가 되었다. 김나나씨는 1세대 1주택자로부터 주택을 매입하였기
때문에 향후 5년간 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다. 과연 김나나씨는 이번 4월 1일 부동산대책을 통해 양도소득세 혜택을
받는 것인가?
결론부터 이야기하자면 김나나씨에게는 양도소득세 100%감면이 특별한 혜택이 아니다. 왜냐하면 1세대 1주택자로부터 주택을 매입하든 1세대 2주택자로부터 주택을 매입하든 1세대 1주택자가 되기 때문에 2년이상 보유한다면 이번 대책과 무관하게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 받기 때문이다. 1세대 1주택자인 김나나씨는 매도자의 주택 보유수와 무관하게 5년내에 양도하든 10년뒤에 양도하든 보유기간요건 2년만 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
다만, 김나나씨가 2013년에 5억원에 주택을 매입하고 4년뒤에 10억원(9억원초과 고가주택)에 판다면 1세대 1주택자로부터 매입하였는지, 1세대 2주택자로부터 매입하였는지에 따라 양도소득세가 달라지게 된다.
1세대 1주택자로부터 매입하였다면 5년내에 양도하면 고가주택이더라도 양도소득세 100% 감면을 받을 수 있고 1세대 2주택자로부터 매입하였다면 1세대 1주택 비과세 적용을 받더라도 9억원초과분 양도소득에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.
부부합산 소득이 7천만 원 이하 가구라면 올해 말까지 6억 원 이하 주택을 생애최초로 구입할 경우 면적에 관계없이 취득세를 전액 면제받을 수 있다.
2. 1세대 2주택자(김범우씨) 양도세
김범우씨는 1세대 1주택자인데 2013년 5월 부동산을 취득하면서 1세대 2주택자가 된다. 이러한 경우 4·1부동산대책과 무관하게 새 집을 취득한 날로부터 3년이내에 기존 주택을 파는 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 김범우씨는 종전 주택을 처분하게 되면 다시 1세대 1주택자가 되므로 매도자의 주택보유수와 관계없이 새 집 역시 2년의 보유기간 요건을 충족하면 양도소득세를 내지 않아도 된다.
하지만 김범우씨 역시 취득한 주택을 9억원을 초과하는 금액으로 양도할 경우, 1세대 1주택자로부터 매입하였다면 5년내에 양도하면 고가주택이더라도 양도소득세 100% 감면을 받을 수 있고 1세대 2주택자로부터 매입하였다면 1세대 1주택 비과세 적용을 받더라도 9억원초과분 양도소득에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.
만약 김범우씨가 종전 주택에서 거주하면서 투자 목적으로 1주택을 사는 것을 고려하고 있다면 반드시 1세대 1주택자로부터 주택을 매입하여야 이번 4·1 부동산대책의 혜택을 볼 수 있다.
3. 1세대 3주택자(박경완씨) 양도세
박경완씨는 현재 1세대 2주택을 보유 중이고 2013년 5월 주택을 매입함으로써 1세대 3주택자가 된다. 박경완씨와 같은 다주택자가 이번 4월 1일 부동산 대책 중 양도소득세 감면의 최대 수혜자이자 동시에 피해자이다.
박경완씨와 같은 다주택자가 1세대 1주택자로부터 전용면적 85㎡이하 또는 6억원이하의 주택을 매입하는 경우 향후 5년동안 양도소득세를 100% 감면받게 된다. 5억원에 주택을 매입하여 7억원에 매각하게 되면 양도소득금액은 2억원이 되고 (취득세와 기타필요경비등은 설명의 편의상 제외)이에 대한 세금은 내지 않아도 된다. 다주택자는 거주목적이 아닌 투자 목적으로 주택을 취득하기 때문에 매매금액에서 전세금을 제외한 금액으로 주택을 취득할 수 있고 매매가 대비 전세금의 비율이 높을수록 투자 자금 부담이 줄어들게 되어 자기자본의 투자수익률을 높일 수 있다.
반면, 4·1부동산대책 발표이후 주택을 사려고 하는 사람들은 1세대 1주택자의 주택을 매입하려고 하여 같은 아파트, 동일 평수의 매물이어도 매도자의 보유주택수에 따라 가격 차이가 벌어지고 있다. 특히 서울 강남3구 (강남구, 서초구, 송파구) 주택의 경우 5년뒤 부동산 가격 상승을 기대하고 양도소득세가 100% 감면이 되는 1세대 1주택자의 매물만을 찾고 있기 때문이다.
이러한 이유로 강남 3구 다주택자들은 부동산을 처분하고 싶어도 4·1부동산대책 때문에 부동산을처분하지 못하는 경우가 발생하고 있다.
4. 양도소득세 100% 감면! 그렇다면 아예 낼 세금이 없는 것인가?
양도소득세를 100% 감면 받더라도 감면받은 세금의 20%를 농어촌특별세로 내야하므로 납부할 세금이 아예 없는 것은 아니다.
5억원에 주택을 매입하여 4년뒤 7억원에 주택을 매각하는 박경완씨의 사례를 통해 양도소득세를 계산해보자.
| 다주택자로부터 매입 | 1세대 1주택자로부터 매입 | ||
|---|---|---|---|
|
양도가액 |
700,000,000 |
700,000,000 | |
| (-) |
취득가액 |
500,000,000 |
500,000,000 |
| = |
양도차익 |
200,000,000 |
200,000,000 |
| (-) |
장기보유특별공제 |
24,000,000 |
24,000,000 |
| = |
양도소득금액 |
176,000,000 |
176,000,000 |
| (-) |
기본공제 |
2,500,000 |
2,500,000 |
| = |
과세표준 |
173,500,000 |
173,500,000 |
| x |
세율 |
35% |
35% |
| (-) |
누진공제 |
14,900,000 |
14,900,000 |
| = |
산출세액 |
45,825,000 |
45,825,000 |
| (-) |
세액감면 |
|
45,825,000 |
| = |
양도소득세 |
45,825,000 |
0 |
| (+) |
지방소득세 |
4,582,500 |
0 |
| (+) |
농어촌특별세 |
|
9,165,000 |
| = |
총부담세금 |
50,407,500 |
9,165,000 |
* 단, 취득세등 기타 필요경비는 없는 것으로 가정. 농어촌특별세는 감면세액의 20%
다주택자인 박경완씨는 1세대 1주택자로 매입하였을 경우 양도소득세는 100% 감면을 받고 감면세액의 20%인 9,165,000원을 농어촌특별세로 납부해야한다. 만약 다주택자로부터 매입하여 양도한 경우에는 양도소득세로 45,825,000원, 지방소득세로 4,582,500원을 납부하여야 하므로 총 50,407,500원을 세금을 부담하게 된다. 박경완씨는 1세대 1주택자로부터 주택을 매입함으로서 41,242,500원을 절세 할 수 있다.
II. 1세대 1주택자 비과세 대상이 아니어도 양도소득세를 내지 않는 경우
1세대 1주택자의 최고의 절세방법은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜 양도소득세를 내지 않는 것이다. 1세대 1주택자의 비과세 요건은 아래와 같다.
1세대 1주택자의 비과세 요건
| 항목 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택수 |
1주택 |
양도일 기준으로 주택수를 판정함 |
| 보유기간요건 |
2년이상 보유 |
취득일~양도일 |
| 거주기간요건 |
없음 |
2011년 6월 3일이후 폐지 |
| 양도금액 |
9억원 이하 |
9억원 초과시 초과분에 대해서만 과세 |
하지만 사람이 인생을 살아가는 동안 특별한 사정이 생기는 경우가 있다. 남편과 아내, 자식을 구성원으로 하나의 가정을 꾸려 살다가 부모님과 세대를 합쳐 부모님을 모시고 살기도 하고 새로운 집을 매수하여 이사를 가려고 하는데 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 집이 2채가 되는 경우도 있다. 직장인이라면 해외 발령으로 가족 전체가 국외로 출국 하는 경우도 있으며 해외가 아니더라도 서울에서 근무하다가 지방으로 발령이 나는 경우도 있다.
이처럼 특별한 사유가 있는 경우에는 1세대 1주택자의 비과세 요건을 충족시키기 못하더라도 비과세 적용을 받을 수 있는 방법이
있다. 이는 크게 일시적인 1세대 2주택의 경우와 보유기한의 제한을 받지 않는 경우 두가지로 나눌 수 있다.
1. 일시적인 1세대 2주택의 비과세 적용
만약 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에는 무조건 양도소득세를 내야 할까?
일정한 요건을 만족한 경우에는 일시적으로 2주택을 보유하더라도 비과세를 적용 받을 수 있다. 아래의 사례는 1세대 2주택자의 비과세 적용의 대표적인 사례이다.
1) 이사를 하면서 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우
최지원씨는 10년전에 결혼하여 한남동에 집을 취득하여 남편과 초등학교 5학년인 딸과 함께 살고 있다. 최지원씨는 곧 중학교에 입학할 딸아이의 교육을 위해 강남으로 이사를 계획하고 있다. 최씨는 살고 있는 한남동 주택을 부동산 매물로 내놓았으나 부동산 경기 불황으로 팔릴 기미가 보이지 않는다.
최씨의 경우 일단 이사갈 새 집을 사더라도 새 집을 취득한 날로부터 3년이내(2012년 6월 29일 이후 양도분부터 적용)에 기존 주택(한남동주택)을 파는 경우에는 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 그러나 이경우에도 먼저 취득한 주택이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우에는 9억원 초과분에 대해서 양도소득세를 내야 한다.
2) 상속으로 2주택자가 된 경우
1세대 1주택자인 김준형씨는 아버지(김준형씨의 세대원 아님)가 돌아가심에 따라 주택을 상속받게 되었다. 김준형씨처럼 상속으로 인하여 2주택자가 되었지만 일반주택을 먼저 양도하는 경우, 상속주택과 무관하게 1세대 1주택 비과세 요건을 만족한다면 비과세를 적용 받을 수 있다.
그러나 일반주택(원래 보유하고 있던 주택)을 팔지 않고 상속주택을 먼저 판 경우에는 양도소득세를 내야 한다.
3) 부모님을 모시기 위해 세대를 합쳐서 2주택자가 된 경우
우리 민족은 전통적으로 부모님을 모시고 사는 것을 효도로 여기고 살아왔다. 이러한 풍습을 지원하기 위해서 1세대 1주택자가 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 동거봉양하기 위해서 세대를 합쳐서 2주택을 보유하게 되는 경우에는 합친 날로부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하는 경우에 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.
4) 결혼을 하면서 1세대 2주택자가 된 경우
1세대 1주택자가 1세대 1주택자와 결혼하게 되어 2주택자가 되거나, 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을
동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 결혼함으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에
먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택비과세 요건을 만족하는 경우에 양도소득세 비과세 규정을 적용 받을 수 있다.
2. 보유기간의 제한을 받지 않는 경우
1) 취학 등 부득이한 사유가 있는 경우
1세대 1주택자가 1년이상 거주한 주택으로서 취학 및 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 이유, 1년 이상 질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 해당 주택을 2년 이상 보유하지 못하고 판 후 세대원 전체가 다른 시·군으로 이사를 간 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
다만 주의하여야 할 점은 부득이한 사유가 발생하기 전에 해당 사유를 미리 예측하여 양도하는 경우에는 부득이한 사유에 해당하지 않는 다는 것이다.
예를 들면 서울에서 주택을 보유하고 있는 1세대 1주택자인 직장인 홍길동씨가 6개월 뒤 뒤 지방 전출 발령을 예상하여 양도(보유기간 요건 불충족) 한 경우에는 부득이한 사유에 해당하지 않는다. 즉, 지방 전출 발령이 난 후에 주택을 팔고 다른 시로 이사를 가야 비과세 적용이 가능하다는 것이다.
2) 해외이주법에 따라 세대전원이 출국하여 해외이주하는 경우
1주택을 보유한 1세대가 해외이주법에 따른 해외이주로 세대원 전체가 출국함에 따라 해당 주택을 해외이주확인서 발급일로부터 1년 이내 또는 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세 된다.
3) 1년 이상 해외근무, 해외취학에 따른 1세대 1주택 비과세
1주택을 보유한 1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국한 경우 출국일로부터 2년이내에 양도하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한없이 양도소득세가 비과세 된다.
살펴본 바와 같이 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하지 못하더라도 특별한 사정이 있는 경우 사유별로 일정기한 내에 주택을 양도한다면 비과세적용을 받을 수 있다. 따라서 비과세 요건을 충족하지 못한다고 실망하지 말고 해당 주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 요건 예외규정에 해당하는지 여부를 고민해보는 것이 절세에 도움이 될 것이다.
* 참고용어
1. 비과세
비과세란 세금을 부과하지 아니하는 것으로, 원래는 조세를 부과ㆍ징수하여야 하나 중앙정부 또는 지방정부가 특정정책 목적을 수행하기 위해, 그리고 과세대상에 포함시키는데 과세기술상 적합치 않기 때문에 특별한 신청이나 승인 등의 절차가 없이도 과세되지 않는 것으로써, 국가 또는 지방자치단체가 조세정책상 과세권을 포기하는 것을 말한다. (출처 : 국세청 세무용어사전)
2. 감면
법률상 의무의 일부를 경감하거나, 그 전부를 면제하는 것을 말한다. 특정한
정책목적을 달성하기 위한 수단으로 또는 과세기술상의 이유로 하여 과세하여야 할 일정한 세액을 경감하여 주거나 면제해 주는 것을
조세의 감면이라고 한다. (출처:국세청 세무용어사전)
3. 비과세와 감면의 차이점
비과세는 당초부터 세금 자체가 발생하지 않으므로 세금을
신고·신청·납부할 필요가 없으나 감면은 세금을 계산한 후 세금의 일부 또는 전부를 부담하지 않는 것으로써 감면 요건을 충족한 후
신고하고 감면 신청을 해야 한다. 또한 감면되는 세금의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하므로 세금을 한 푼도 내지 않는
비과세와는 다르다.
따라서 본인이 보유한 부동산의 양도소득이 비과세가 아닌 감면을 적용 받는다면 양도소득세 신고를 하고 감면 신청을 한 후 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다.
글 홍용준
공인회계사 홍용준 사무소 대표
서강대학교 경영학과를 졸업하고 삼일회계법인에서 근무하였다. 현재, 공인회계사 홍용준 사무소를 운영하며 부동산과 비상장주식 양도에 따른 세무상담을 하고 있다. 연세대학교 법무대학원에서 경영법무를 전공 중이고, 한국토지보상조세연구회에서 연구원으로도 활동하고 있다.